誰是打壓房價的最大空頭？并非大V自媒體，結果你一定想不到。
中國房價連續大跌了四五年，對國民經濟和居民財富的傷害甚深。主要原因是房地產出現歷史性拐點后的深度調整導致，但客戶非理性的賤賣和某些房產中介的行為也起了推波助瀾的作用。
房價K型分化，二手房以價換量背后的房產中介因素
中國房地產量價齊跌已有四五年了，逐漸形成了新房二手房價格背離的走勢。新房在開工量、成交量嚴重萎縮的情況下，價格相對抗跌，改善性住宅甚至不跌反漲。一線城市豪宅銷售火爆，一次次刷新房價天花板。而近些年二手房成交量大幅上升，已經超越新房成為市場交易的主體。代價就是二手房價格日趨走低，去年四季度連續數月出現全國70城二手房全面下跌，一線城市房價加速補跌的現象。
二手房價格下跌，與商品房庫存量極高，經濟不景氣和住房升級需求下，急需用錢的房東加大掛牌拋售力度有關，在其中，房產中介對二手房成交激增和價格走低起到了不可或缺的作用。
房產中介的核心商業模式是以成交為導向，而非以價格為導向。房產中介的職業天性就喜歡誘導房東報低價格，促進成交。由于中介傭金=成交價×傭金比率。即便降價導致單筆傭金微降，也遠勝于因房價過高無法成交而收益為零。快速成交能節省時間、精力與運營成本，更符合其經濟利益。特別是現在的房產中介員工，普遍是低底薪甚至零底薪制，全靠賣房傭金吃飯。對業主委托的房源總是極力壓低價格，方便成交。
其次，現在的樓市環境是買方市場。當前多數城市房源充足、買家有限，價格敏感度高。若掛牌價顯著高于市場價，房源將缺乏競爭力，淪為“無效房源”。中介通過建議調價，提升房源吸引力，以爭取稀缺客戶。
另外，業主常因情感或過往價格產生偏高心理預期。中介需借助近期成交數據等市場信息，幫助業主建立合理定價，避免因預期不匹配延誤交易。同時，降價可篩選誠意業主、加快銷售流程。
由于上述主客觀原因，排除職業道德因素，即使在正常的房產委托中，中介也會頻繁建議業主降價，是房產中介對市場現實和個人業績的本能反應。而現在，由于樓市極度需求不振，二手房市場經常有價無市，部分房東存在急迫售房回籠資金的需要。一些房產中介甚至打起了惡意壓價，以嚴重損害房東經濟利益以達成房屋買賣的行為。
房產中介忽悠業主低價賣房的經典套路
這兩年，全國二手房成交不斷上揚，而房價卻一路走低。掛牌房源要么長期無人問津，要么被迫以跳樓價甩貨成交。不論成交與否，房東的心情都是一言難盡，在二手房量升價跌的同時，一幕幕由房產中介精心策劃的‘壓價大戲’正在全國各城市輪番上演。
“我的房子掛牌339萬，中介直接帶‘買家’來砍價到280萬，一下壓了我近60萬！”一位房東在房產中介門店憤然離場，而他卻不知道，那位所謂的“買家”其實是中介雇來的演員。這樣的場景并非個例。在當前低迷的樓市中，一批房東正經歷著類似的套路，中介通過雇人看房、上演“雙簧”等方式給房東施壓，以達到低價收購房產的目的。而當房東們以為只是市場行情不好不得不降價賣房時，他們的房子正通過一系列精心設計的“劇本”，流入那些等待低價收購的炒家手中。
在二手房市場，買家更為理性，選擇更多，賣家難以高價出手，自然容易被“拿捏”。信息不透明成為中介操作的溫床，頭部中介公司掌握大量客源和房源，為制造虛假信息、混淆視聽提供了土壤，房主難以核實，容易“病急亂投醫”。
中介的“壓價戲碼”究竟是如何上演的？某大型房產中介工作人員坦言，雇人可以完成帶看指標，他們每天要帶看15組客戶，只有通過這種方式，才可以跟房東不斷地反饋價格，降低心理預期。賣房中介更是直接安排砍價任務，指導假看房者對掛牌339萬房屋報280萬低價，砍價近60萬，導致房東憤然離場。
在另一場砍價中，假扮的看房者“火力全開”，咬住470萬不放，讓房東在538萬的掛牌價上一路狂降，最后房東眼泛淚花，報出了510萬的價格。完成所有任務后，中介給了看房演員200元報酬，并坦言他們的老板通過這種變相壓價的方式，每個月都能賺不少錢，月入超50萬元。
還有一種常見的手段是制造假象，競爭買房。在門面人流量多的高峰期，中介往往雇傭一群人制造假象，在客戶猶豫不決時，雇用人前來競爭買房，以便催促買房者立即下單。另一種手段是控制房源，壓價收購。一般情況下，中介會冒充購房者與業主談判，說出各種毛病，讓業主認為房子不好賣，最后以最低價賣給中介找來的炒家。還有低價釣客戶，高價騙業主的手段。中介在廣告上做手腳，以低廉價格吸引買房者來看房，結果說已經售出，然后趁機推薦其他房源。
這些手段無一不是針對房東的心理弱點，在房地產市場下行的背景下，更容易讓房東產生焦慮，從而做出不理性的決策。
某頭部房產中介玩起“降價KPI”，開始公然做空房價
上述中介逼房東低價賣房套路，是中介機構習以為常的伎倆。現在中介做空房價已經上升到公司行為。
近日，有社交平臺用戶爆料稱，某大型二手房交易平臺向旗下門店攤派“房源降價任務”，要求每天說服一定數量的業主調低掛牌價，降價幅度在7%左右。據稱，若當日未完成指標，門店負責人需向上級匯報，并在領導面前當場致電業主溝通降價，完成后才能下班。
今年1月，某行業頭部中介內部下發了一個通知，要求全公司員工推動房主降價5%以上，完成的話還有××幣獎勵，就是鼓勵經紀人壓價。
更有意思的是，該中介副總裁還在發布會上公布了一個“敏感數據”：全國二手房掛牌量650萬套，漲幅60%。這個時間點發布這種數據，用意何在？大家都知道，從11月開始，各家機構發布房地產數據都非常謹慎，很多敏感數據都不再發布了。而該中介這一操作，確實讓人浮想聯翩。
現在這家中介的市場地位有多夸張？全國中介市場占有率近30%，核心城市超50%，北京部分區域簽約量占比達71%。這是什么概念？就是十筆交易中有七筆是通過該家中介完成的。
憑借這種壟斷地位，該中介的操作空間就很大了。2018年在上海市場占有率突破20%后，便將二手房中介費率從2%提升至3%，隨后鄭州、重慶等城市紛紛跟進。新房渠道費更是水漲船高，北京部分項目渠道費從1%以下飆升至5%-8%，天津甚至達到3%-10%。這些成本最終都轉嫁給了交易雙方。
該中介通過“獨家委托”“二選一”策略壟斷優質房源，破壞信息流通。你不簽獨家委托？那對不起，你的房源就要被限流。這種操作讓大量優質房源集中在該中介平臺，其他中介只能在信息獲取上處于劣勢，形成“要么加入，要么被淘汰”的行業困境。
該中介體系內的經紀人為了完成業績，往往采用激進手段：對賣家持續施壓壓低掛牌價，對買家則通過展示虛假調價記錄、隱瞞優質房源等方式制造恐慌。更狠的是算法配合，優先推薦降價房源，形成“降價越狠曝光越多”的惡性循環。這種“雙向壓價”直接拉低了區域房價的整體水平。
2025年一季度該公司的財報很有意思：總營收大增42.4%至233億元，但經調整凈利潤幾乎零增長，只有13.93億元。這說明什么？說明該公司的模式依賴市場份額擴張而非效率提升，所有額外成本最終都轉嫁給了市場。
當一個平臺擁有了市場支配地位，卻沒有相應的責任擔當，那它的行為就可能偏離“做難而正確的事”的初心。房價調整的根本原因確實是人口、杠桿等基本面因素，但龍頭房產中介作為核心平臺，未承擔穩市責任，反而成了房價下跌的“加速器”。
新年元旦，《求是》雜志房地產評論員文章，特意強調“加強信息和輿論引導。對企業、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業發展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期。”今后，惡意唱空房價的行為將會受到政府的嚴厲打擊。相比僅憑一張嘴的網絡大V和自媒體，喪失本心的房產中介對房價的下跌，所起的負面作用更大。
所有參與二手房買賣的客戶，需要中介服務時，必須擦亮眼睛，在房價上保持高度理性。
【備注：這是 許子 2026年1月的第05篇文章，總621篇，收錄于「許子樓市」合集】
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